Подход Wal-Mart к доступным жилью
мистер. Рублем: Нет. Или, в возрасте до 10 лет. Я имею в виду, что иногда квартира достигнет юридической арендной платы, которая более 2000 долларов, которая, по крайней мере, под сегодняшним правилами, означает, что он технически изменен, но никогда не является частью нашего бизнес-плана для дерегурут квартир. В частности, это часть нашего плана сохранить 100 процентов наших квартир в стабилизации аренды.
The New York Times сообщил, что в прошлом году, когда вы рефинансировали парк Савойой, он был подписан для окончательного денежного потока в размере 19,1 долл. США. Миллион, но текущий денежный поток составляет 4,3 миллиона долларов. Как вы собираетесь достичь этих видов доходов?
Я не подтверждаю эти цифры. Потому что ни один из них, я думаю, верно.
Они в балле?
Нет. Мы не были опрошены за время статьи [Примечание редактора: в соответствии с статьей, Vantage отказался от интервью. Откровенно, я не чувствую себя комфортно, предоставляя информацию, которая конфиденциально в природе. Но ответить на ваш основной вопрос, о том, как мы увеличиваем денежный поток наших зданий, так как всегда было в случае в Нью-Йорке жилой недвижимости, арендуют надувать со временем. Посмотрев на наши здания с долгосрочной точки зрения, когда квартира отдыхает, мы собираемся идти и улучшить эту квартиру и улучшить здание, в которой находится квартира, и в случае савойской, улучшении основания на котором это здания сидит.
в парке Савойский?
в любом из наших свойств. Наш бизнес специально ориентирован на строительство и перерабатывание и предоставление высококачественного доступного жилья. ... Нет концепции в том, что мы о том, что мы о чем мы или в нашем бизнес-плане, чтобы преобразовать подразделения по цитату-некватным рынкам.
Извините, что поддерживать ссылку на время, но более ранняя статья сообщила, что Vantage прогнозировал естественный Оборот квартир 10 процентов в год, но в среднем, городской, уровень истощения составляет 6 процентов. Это было 10 процентов номерправильно?
нет.
Откуда они получили информацию?
Я не знаю. Не от нас. Мы никогда не прогнозировали оборот 10 процентов в год, и я могу значительно сказать, что это никогда не будет 10 процентов в год. Это число сильно завышено. Оборот в городе, на наш взгляд, намного ближе к 5 процентам в год. ...
Они ссылались, я полагаю, S.E.C. Финансы.
o.k. Ну, тогда я не буду отвечать на этот вопрос на ленте.
Это возможно?
Это возможно. Но что, я думаю, был неправильно истолкован.
- это цифры, часто навыкающиеся, когда люди подают вещи с S.E.C.?
alcwewell, мы никогда ничего не подали с S.C.C. Подача я думаю, что они имели в виду, было подавление, которую я полагаю, был сделан нашими кредиторами и является подачей, которую я никогда не видел.Теперь вы получили много критики из Бенджамина Дульчина, ассоциации для окрестности и развитию жилья. Я неправильно разобрав его имя?
Нет, я так не думаю. Я только поговорил с ним по телефону один раз.
О, да? Как это пошел?
Я спросил его на встречу, потому что хотел понять основу его опасений. Он не встретился со мной. Он отказался от встречи.
У него цитируются, что говорят, что «хищное капитал подрывает наилучшие усилия Нью-Йорка и избранным государственным чиновникам, чтобы замедлить потерю доступного жилья». Казалось бы, есть какая-то правда это утверждение.
Нет правды к этому утверждению в отношении нашего бизнеса. ... Я сделал много размышлений в предыдущей жизни о компаниях, которые были очень успешными и очень сосредоточены на идее улучшения качества жизни потребителей среднего дохода, постоянно повторно разработаны свои процессы, объединяя экономику масштаба, лучше Операционные практики, следовательно, предлагают лучшее и лучшее продукцию для потребителя по более низкой и более низкой цене.
Есть примеры из Wal-Mart для Jetblue в Toyota, где каждый менеджер по производственной линии Toyota каждый день думатьО том, как они могут построить машину лучше менее дорого, поэтому Toyota может затем продать этот автомобиль до потребителя среднего дохода по цене, которую они могут себе позволить. Это концепция, которая настолько хорошо укорена в столько различных областях промышленности в эти дни [но], даже не удаленно обсуждалось в доступном жилье в этом городе, который является крупнейшим рыночным рынком жилья в стране. Поэтому мы думали, что для нас возникла огромная возможность прийти и полностью переосмыслить способ, которым мы управляем нашими зданиями. Так, например, многие из людей, у которых мы покупаем, здания начислено огромное количество нарушений зданий отделения, потому что они рассматривают это как в их интересах не представлять ремонт в квартирах своих арендаторов, когда их арендаторы имеют проблемы. < P> Теперь вы покупаете эти здания, и вы должны определить, как у Тишмана Шпейер делает в Stuy Town, который является законным арендатором, и кто не является процессом, который часто приводит к обвинениям в преследованиях.
Ну, это часто ведет к преследованиям, а иногда и несправедливым обвинениям преследования. ... Самое принципиальное осознание, которое мы пришли в качестве компании, заключается в том, что единственная вещь наверняка, что судебное разбирательство отвлекает от нашей основной цели, которая является объективной службой поддержки клиентов. ... Наша система внутренне структурирована таким образом, что судебный процесс абсолютно, на 100 процентов последнего курорта. ... Я думаю, что самое фундаментальное неправильное несоответствие, которое люди имеют, когда они критики, когда г-н Дульчин, состоит в том, что они не понимают, что мы самые крупные сторонники для доступного жилья, которое они могут найти. Наш бизнес будет успешным, если мы сможем предоставить очень качественные дома [для] людей, которые они утверждают, представляют собой, и это смешно предположить, что единственный способ для доступного жилья в этом городе, чтобы быть защищенным, - это управлять зданиями, как они Были проведены за последние 50 лет, лишая людей услуг, пренебрегая физическими дефектами в здании, позволяя жару уходить в течение нескольких дней в конце зимойНе предоставляя услуги лифта.
Вы бизнесмен. Вы не HPD, вы не HUD, вы должны вернуть прибыль к своим инвесторам, и делать это, вы должны убедиться, что эти апартаменты, которые отремонтированы, затем арендуются на другом уровне доступности. < / p>
Это правда.
, который может медленно измениться природой сообщества.
Я думаю, что никогда не является целью нашего бизнес-плана для изменения характера сообщество. Общины, в которых мы работаем, были общины с смешанным доходом с незапамятных временных. ... Ключ к решению доступной доступности жилья в городе является разработка технологии и компетенции для лучшего управления жилыми зданиями. В той степени, в которой есть владельцы, как мы делаем, могут воспользоваться преимуществами профессионального управления, экономики масштаба, чтобы избежать отходов и сделать ремонт один раз, чтобы предотвратить проблемы с появлением вновь появляться в три или четыре раза или ухудшаться, мы можем заставить доллары идти так намного дальше. Если мы действительно сделаем нашу работу хорошо, так как Wal-Mart сделали в розничной торговле, например, мы должны иметь возможность предоставлять нашим клиентам лучше и лучше качественное жилье при низких и более низких ценах с течением времени. И, если мы сможем это сделать, мы вполне можем добраться до того, как арендодатель может получить прибыль на квартиру и до сих пор взимать плату за 800 долларов в месяц.
Но не разница между недвижимостью Walmart, что в Нью-Йорке, каждый раз, когда здание превращается в роскошные апартаменты - и я знаю, что ваша фирма не делает роскошные апартаменты - нет нехватки людей, которые могут себе этого позволить?
Наш рынок не Рынок, который привлекает людей, которые имеют открытые чековые книжки.
Вы когда-нибудь жили в стабилизированной аренде квартиру?
Да. Моя первая квартира в Нью-Йорке была стабилизированная арендной арендой квартирой.
Где это было?
200 Восточная 87-я улица.
Сколько вы платили? < / p>
около 1200 долларов, думаю.
Это несколько дорого.
Это было. Это, безусловно, почувствовало этот путь наВремя.
Конечно, есть несколько вещей, которые более политически получают, чем инвестировать в доступное жилье. Это входило в ваши расчеты?
Я начинаю чувствовать себя как ощущение к наказанию.
комментариев